本文摘要：2018年，中国房地产调控政策由紧到泊，中央定性三阶段变化：3月两会申明“房住不炒”，7月底政治局会议“极力遏止房价下跌”，8月住建部拒绝“大位地价、大位房价、大位预期”。

2018年，中国房地产调控政策由紧到泊，中央定性三阶段变化：3月两会申明“房住不炒”，7月底政治局会议“极力遏止房价下跌”，8月住建部拒绝“大位地价、大位房价、大位预期”。12月中下旬，中央经济工作会议上明确提出“因城施策、分类指导”的定性。在一城一策框架下微调，意味著行业在2019年无法经常出现“全面放开”，目前地房地产仍正处于高压状态之中。

监管政策由严到泊，令其房企在2018年的融资也划入了由寒气候变化的轨迹。而从规模上看，2018年的房企融资虽然同比增幅有所收窄，但整体规模仍在高位，且综合融资成本显著下降。

从融资结构来看，房企的内部融资占到比下降。2018年，在房企做到资金来源中，国内贷款及外资都有所上升，自筹资金、定金及预收款的稳定增长保持了房企的资金链条。2018上半年，房企“逆势补仓”成主流，前期大量拿地使得新开工超强预期下行，通过加快动工，减缓施工，抓住获批预售证，再行通过期房销售回笼资金。

全年房屋新开工面积快速增长，完工面积上升，呈圆形分化态势。随着房企阵线的变长，前期的高动工将过渡性至低完工增长速度，完工投资对资金占用不会激化房企资金面紧张状况。同时，房企还将面对债券的偿还压力。

据Wind数据表明，房地产行业今年积累近4193亿元的信用债将届满，房地产境内外债券偿还总额据测算将相等于去年的两倍多。资金链的承压令其房企的融资市场需求持续上升。

转入2019年，2019年1-4月，若干家房企通过债券、ABS等形式融资，境内融资总规模多达1400亿元，发债规模已超强去年同期。2018房企债券清净融资额呈圆形上升状态2018年，信用债市场持续走高，“贤监管、凸信用、长货币”金融政策致流动性边际限制；另一方面，资管新规落地，“凸信用”效应凸现，债券债权人规模攀升。据Wind数据表明，2018年债券发行量约184678亿元，同比快速增长3.8%；同时，债券债权人数量和金额为120只及1177亿元，违约金额同比增加了大约2.5倍。

2018年10月，央行降准释放出来大约7500亿元流动资金，政策及监督层面逐步释放出来严格信号，政府及央行通过多种途径，实行更为严格的货币政策。但亿翰智库研究认为，房地产行业并不正处于定向降准的范围之内，资管新规下委托贷款流向地产的高压容许依然不存在，总体来说行业的融资环境相比于2015、2016年显著趋紧，融资成本也随之水涨船高，但是整体货币严格也给行业带给了资金面的边际提高，这种提高从2018年四季度起展现出最为显著。

在房地产行业融资环境趋紧的背景下，房企的融资形势仍更为不利，融资难、融资凸现象引人注目。但不受反感的规模表达意见和大量债务集中于届满的影响，房企不愿分担便宜的融资成本提供资金反对，融资规模比起2017年未上升。Wind数据表明，2018年房地产企业公司债共计发售190支，发售规模合计2435亿元，同比快速增长177%，公司债发行量翻番。同时，亿翰数据研究认为，2018年房企融资成本普遍性下降，在其挑选的50个房企样本内，平均值融资成本为5.64%，相比2017年的5.45%提高了0.19个百分点。

2018年是房企债券届满大年，国金证券数据表明，房地产行业届满债券共4154.78亿元，同比快速增长205.90%。因此，虽然2018年里房企债券融资规模同比增幅明显，但净融资额比起2017年却呈圆形上升状态。2019或重现去年债券融资情况2018年后期至2019年，房企融资成本呈圆形边际提高，企业融资难、融资喜问题有所减轻。

2019年1-4月国内贷款、自筹资金分别同比快速增长3.7%及5.3%，房企做到资金增长速度超过8.9%。同时，房企重现发债潮。按照Wind口径统计资料，2019年1-4月，几十家房企通过发售债券、ABS等形式展开融资，境内融资总规模多达1400亿元。

房企喷薄而出的发债市场需求背后，更加多是因为2019年须要集中于兑付的届满债务。房企于前几年的市场严格时期发售的地产公司债，开始逐步转入兑付或买入期，债务量自2018年开始渐渐走高。2018年末，房企的发债增长速度大于届满债增长速度，清净融资额同比上升。

而2019年房地产境内外债券偿还总额仍正处于高位，据Wind数据统计资料，房地产业今年总计近4193亿元信用债将届满，每月皆有百亿元规模以上债务届满，其中2月、8至10月届满债务规模皆多达400亿元。房企可能会再现2018年“债券融资规模同比增幅明显，但净融资额同比上升”的状态。融资成本方面，有分析认为，2019年1-4月，房企国内发售债券的平均值融资成本为5.84%。

各地产公司债券融资利率呈现出分化局面，最低和低于的融资成本之间差距一倍以上，大型房企特别是在是央企、国企为背景企业的融资成本广泛高于民营房企。大型房企规模大、存留资金多、债务能力强劲，因此更容易筹得资金；中型房企不愿使用特杠杆，忍受便宜融资成本的方式展开规模扩展；小型房企则因规模小实力劣，争相面对融资喜、融资难的问题。

这一情况与2018年基本相同。在国内融资环境逐步严格，银行、信托等机构对房企融资有所放开的情况下，较高的融资门槛、对房企借贷高标准未减少。

2019年5月17日，中国银保监会印发《关于积极开展“稳固得失象成果增进合规建设”工作的通报》，再度特别强调2019年整治工作要将贤监管长年坚持下去，之后将防止金融风险列入当前高质量发展的核心任务之一。低动工、建设成本提高增大房企融资市场需求因为2018年融资环境的削减，房企的融资结构中内部融资占到比开始下降。2018年，房地产开发企业做到资金165963亿元，比上年快速增长6.4%，增长速度上年回升1.8个百分点。

其中，国内贷款24005亿元，上升4.9%；自筹资金55831亿元，快速增长9.7%；定金及预收款55418亿元，快速增长13.8%。房企为减缓资金周转速度，通过加快动工，减缓施工，抓住获批预售证，再行通过期房销售回笼资金，新开工面积增幅更为显著。

2018年，房屋新开工面积209342万平方米，快速增长17.2%，比上年提升10.2个百分点；完工面积93550万平方米，上升7.8%，降幅比上年不断扩大3.4个百分点。全年房屋新开工面积快速增长，完工面积上升，呈圆形分化态势，房企阵线变长。2018年末，商品房待售面积52414万平方米，较上年增加11%，降幅高于2017年的15.3%，库存去化速度减缓。同时，全国商品房销售额及销售面积增长速度较上年分别回升了1.5和6.4个百分点。

全年房屋新开工与销售增长速度分化，带给了库存回落压力。2019年1-4月，房屋新开工面积58552万平方米，快速增长13.1%，增长速度提升1.2个百分点；完工面积22564万平方米，上升10.3%。新开工增长速度持续提升，与完工之后呈圆形分化态势。

商品房销售额39141亿元，快速增长8.1%，增长速度提升2.5个百分点。同时，1-4月份，全国房地产开发投资34217亿元，增长速度升到11.9%，地产投资持续转好。

低动工重现、销售转好、做到资金回落，房地产开发企业在1-4月份的自筹资金与预收款分别快速增长了5.3%与15.1%。不受房地产施工、及投资转好减缓的影响，地产产业链也许不会有预期衰退。

1-4月份，PMI环比由降至升（1月上升0.6%，4月下跌0.3%），同比增幅渐渐增大（1月下跌0.1%，4月下跌0.9%）；同时，4月建筑业PMI回升1.6个百分点至60.1%，虽有所回升但仍坐落于低景气区间。高频数据表明，3月下旬以来钢材日均产量较高但库存去化仍快，水泥产量同比大幅提高但价格仍在走高。同时，不受供给侧改革、环保政策等影响，建筑原材料成本有所提高，由此下沉房企项目建设成本。

随着交房后完工期限拒绝的邻近，房企前期低动工将过渡性至施工完工，将有更加多的资金投入到完工建设当中。完工的公里/小时将激化房企资金面紧张状况，同时建设成本的提升亦提高了房企对资金的市场需求。

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